Fonds de travaux en copropriété : quelles dépenses sont finançables depuis 2025 ?
Depuis le 1er janvier 2025, la réglementation encadrant le fonds de travaux en copropriété a évolué. Issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, cette réforme renforce les obligations des copropriétés en matière de prévoyance budgétaire pour les travaux collectifs. Quels sont les immeubles concernés ? Quelles dépenses peuvent être financées ? Les experts syndic de CIS IMMOBILIER, réseau de 14 agences immobilières en Savoie, font le point.
Le fonds de travaux : un levier essentiel pour l’entretien des immeubles
Institué par la loi ALUR en 2014, le fonds de travaux vise à anticiper les dépenses nécessaires à la conservation, l’entretien ou l’amélioration énergétique des parties communes d’un immeuble en copropriété. Il s’agit d’une réserve financière alimentée par les copropriétaires, distincte du budget prévisionnel, permettant d’éviter des appels de fonds exceptionnels souvent mal perçus. Le montant annuel ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, sauf exceptions prévues par la loi (notamment pour les immeubles dotés d’un plan pluriannuel de travaux validé).
Ce qui change depuis le 1er janvier 2025
Les dernières évolutions réglementaires modifient en profondeur le champ d’application et l’usage du fonds de travaux. Voici les principales nouveautés à connaître :
1. Le fonds devient obligatoire pour toutes les copropriétés
Depuis 2025, tous les syndicats de copropriétaires sont concernés, quel que soit le nombre de lots (logements, bureaux ou commerces), dès lors que l’immeuble est à usage total ou partiel d’habitation.
L’ancienne exception pour les copropriétés de moins de 10 lots, qui pouvaient voter à l’unanimité leur dispense de constitution du fonds, est supprimée.
2. Les immeubles de plus de 10 ans désormais concernés
Jusqu’à présent, les copropriétés d’immeubles de plus de 5 ans devaient constituer un fonds de travaux. Depuis 2025, cette obligation ne s’applique qu’aux immeubles de plus de 10 ans, offrant un délai supplémentaire aux plus récents pour se mettre en conformité.
Quelles dépenses peuvent concrètement être financées par le fonds de travaux aujourd’hui ?
Le nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, précise les cas dans lesquels le fonds peut être mobilisé. Dorénavant, seules les quatre catégories de dépenses suivantes sont finançables :
1. L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le fonds permet de financer l’établissement du PPT, devenu obligatoire pour de nombreuses copropriétés selon leur taille. Ce document stratégique planifie les travaux nécessaires sur 10 ans, en lien avec l’état technique du bâtiment.
Le diagnostic technique global (DTG), s’il est requis, peut également être pris en charge.
2. La réalisation des travaux inscrits au PPT adopté en AG
Une fois le PPT voté par l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux qu’il prévoit peuvent être financés en tout ou partie grâce au fonds de travaux. Cela concerne notamment :
- Travaux de rénovation énergétique
- Réparations structurelles majeures
- Mise aux normes techniques
3. Les travaux d’urgence décidés par le syndic
En cas de danger imminent ou d’incident majeur (fuite importante, effondrement partiel, panne grave), le syndic peut engager des travaux sans attendre l’AG. Le fonds de travaux peut alors couvrir tout ou partie des coûts, sous conditions.
4. Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la santé/sécurité des occupants
Même s’ils ne sont pas prévus dans le PPT, les travaux visant à :
- Éviter une dégradation du bâti
- Protéger la santé et la sécurité des résidents
- Améliorer les performances énergétiques du bâtiment
peuvent désormais être financés via le fonds de travaux.
Ce qui n’est plus finançable par le fonds de travaux
Avant 2025, le fonds pouvait parfois couvrir certains travaux prescrits par la loi ou des dépenses hors budget prévisionnel. Ce n’est plus le cas. Ainsi, le fonds ne peut plus financer :
- Les travaux rendus obligatoires par une réglementation spécifique
- Les dépenses non inscrites dans le PPT, sauf urgence ou justification particulière
- Les interventions de maintenance courante
Un enjeu stratégique pour les copropriétés
Bien utilisé, le fonds de travaux permet :
- Une anticipation des coûts de rénovation lourde
- Une meilleure gestion du patrimoine
- Une plus grande réactivité en cas d’imprévu
- Une valorisation durable des biens immobiliers
Chez CIS IMMOBILIER, nous accompagnons nos copropriétés dans la constitution et la gestion de leur fonds de travaux, en lien étroit avec leur stratégie patrimoniale et environnementale.
CIS IMMOBILIER, syndic de copropriété engagé en Savoie
Fort d’une présence historique sur le territoire savoyard, CIS IMMOBILIER gère près de 420 copropriétés en Savoie. Grâce à nos équipes spécialisées, nous veillons à une gestion rigoureuse, transparente et proactive, y compris pour les obligations nouvelles comme le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux.
Contactez-nous dès aujourd’hui via https://www.cis-immobilier.com/contactez-nous-chambery-syndic/ ou retrouvez-nous dans l’une de nos 14 agences locales (Chambéry, Aix-les-Bains, Albertville, Bourg-Saint-Maurice…) pour un accompagnement personnalisé.
